Отель в Австрии как привлекательная инвестиция 2014 года

26 февр. 2020 г., 16:48
2014-02-13

Какую роль будут играть владельцы отелей в будущем? Станут ли они инвесторами или останутся хозяевами отелей?

Глобализация экономики приводит и в туристической отрасли Австрии к тому, что новые концепции, предприятия и капиталы многократно увеличивают свою активность на рынке. В то время как для некоторых участников рынка это представляет непреодолимые трудности, для других глобализация предлагает возможность стать лучше и сильнее в условиях более жесткой конкуренции.

Как и в годы расцвета до наступления экономического кризиса в 2008, мы отмечаем с 2012 года большой спрос на отельную недвижимость. Как местных, так и иностранных инвесторов привлекают, с одной стороны, отели с хорошим месторасположением в крупных городах, таких как Вена или Зальцбург, а также отельная недвижимость на известных и популярных горнолыжных и озерных курортах от Форарльберга до Каринтии. Инвесторы из Тироля владеют недвижимостью в Восточной Австрии в том же объеме, в каком немецкие, итальянские инвесторы и инвесторы из Восточной Европы - на западе страны. Наряду с тем, что отели, преимущественно, предлагают большую прибыль по сравнению с офисными помещениями или доходными домами, многие инвесторы рассматривают отели попросту как «сексуально привлекательную инвестицию». В конце концов, все знают еще со времени появления игры «Монополия», что именно это является идеальной целью приобретения отеля.

Тем не менее, этому направлению на рынке недвижимости противостоит набирающая силу конкуренция внутри австрийской отельной отрасли. Отели стремятся стать больше, современнее,  устойчивее, чтобы удерживать постоянных гостей и привлекать новых. Не говоря о международной борьбе за гостей из Германии, Голландии, скандинавских стран и других стран мира, конкурентном состязании зимних спортивных курортов Австрии с другими горнолыжными и даже морскими направлениями.

Что же может быть проще, чем использовать положительный спрос на недвижимость и сделать более конкурентоспособными не только отели, но и общины и целые курорты? А как это осуществить? Так, Йозеф К. владеет и управляет курортным отелем на 60 мест на западе Австрии. Отель пережил свое золотое время. Номера и велнес-зона немного обветшали, а постоянные гости и постарели, и их стало меньше.  Йозеф К. и его консультант убеждены, что реставрация и репозиционирование могут помочь отелю снова обрести конкурентоспособность. Не хватает лишь собственных средств, а банк с определенного времени, несмотря на бодрые увещевания, воздерживается от предоставления кредитов. Вместе с местным строительным предприятием Х. Йозеф К. планирует построить от 20 до 25 апартаментов каникулярного назначения на соседнем земельном участке, потом продать их инвесторам, а в их отсутствие сдавать их в аренду от имени отеля. Доход от продажи апартаментов помог бы не только финансировать строительство нового здания, но и произвести ремонт отеля собственными средствами и, таким образом, осуществить репозиционирование.

Типичный пример недвижимости, приобретаемой для сдачи в аренду. Эта концепция далеко не нова, хотя в Австрии и слабо распространена.  В зависимости от оформления и использования недвижимости, а также от намерения подрядчика, традиционные квартиры каникулярного назначения предлагают целый спектр моделей использования: от тайм-шеринга и долевого владения до концепции покупки недвижимости для получения стабильного дохода от сдачи в аренду. В то время как модели тайм-шеринга и долевого владения, при которых права пользования приобретаются в форме недель, пунктов или долей жилой собственности, рассматриваются, скорее, негативно, модели недвижимости, приобретаемой для сдачи в аренду, могут стать интересной альтернативой типичным квартирам каникулярного назначения. “Buy-to-let” обозначает, что номер в отеле или апартаменты покупаются с намерением их сдачи в аренду отелем, в случае неиспользования владельцем, как в примере, описанном выше.

Таким образом, владельцы отелей могут создавать новые мощности без необходимости вложения собственных инвестиций. Покупатели таких гостиничных номеров/ апартаментов получают дополнительный доход от аренды и, следовательно, более высокую прибыль. Ситуация взаимного выигрыша. Владелец отеля тоже, с одной стороны, получает дополнительные доходы (после вычета аренды собственнику апартаментов), так как гость, проживающий в апартаментах, пользуется другими услугами отеля, и, с другой стороны, эффект масштаба достигается благодаря высокой степени использования мощностей отеля.

Для общин выгода тоже очевидна: обязательная сдача в аренду этих жилых единиц, приобретаемых для сдачи в аренду, препятствует накоплению так называемых «пустых квартир», рассеивая сомнения относительно пустующих квартир с назначением второго местожительства.

Однако стоит упомянуть, что данная концепция успешна не для любого отеля и направления. До тех пор, пока использование и сдача в аренду собственности, приобретенной для сдачи в аренду, не регулируется договором, это может создавать напряжение между собственником отеля, владельцем собственности и постояльцами.   Не везде имеется спрос на покупку отдельных гостиничных номеров и апартаментов, а неправильное планирование легко приведет к тому, что владельцы отелей останутся с непроданными новыми апартаментами.

По материалам газеты ÖHV